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华润万象生活:关联方服务收入占比37.7% 购物中心合管比1.75

admin2021-10-2826

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出品:新浪财经上市公司研究院

作者:大眼楼管/陈宪

房地‘di’产行「xing」业进入下行阶段,与之相关的物业管理板块从登陆港股以来,却成为长牛赛道。从逻辑上看,物业费的收取不完全依赖于房屋销售的景气。对【dui】于大(da)多数人来说,商品房的销售可能是一次『ci』性(xing)的,但物业管理费每年都要缴纳,这为物《wu》业公司提供了《liao》稳定的(de)现金流。

存量+增量的发『fa』展模式、无重大资『zi』本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红,这些因素决定了物业管理行业的估值下限。而物管公司「si」的管理服务水平,物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。目前物业股的平均市盈率约为20倍,远高于其关联「lian」房地产企业。

随着房地产企业集中度提升,物业管理行业也迎〖ying〗来一「yi」轮整合加速。新浪财经选取24家主流上市物业管理公〖gong〗司,从业绩、收入结构、增长潜力、运营效率四 si[个维度梳理,以期为投资者提(ti)供价值参考。

业绩「ji」一览

华润〖run〗万象服务上半年实现营业40.16亿元,较2020年同期增长28.05%;实现归母净利润8.06亿元,同比《bi》增长138.07%。同期‘qi’毛利率为32.2%,净「jing」利率为20.07%。

上“shang”半年物业股普遍高增,24家主流上市物企营业收入的算数平均增速为61.1%。对比同行,华润万象生活28.05%的营收增速远低于行业均值。净利率为20.07%,略高于行业均值17.27%。

业务结构

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华润万象生活业务结构分为两部分,住宅物业管理、商业运营及物业管理,分别实现收入23.92亿元、16.23亿元,同比增长42.29%、11.67%。对应毛利率为17.9%、53.2%。住宅物业虽然收入占比高,但毛利率远低于商业运营服务部分。

向关联方提供服务的收入直接了物业公 gong[司与关联房企之间的利益输“shu”送,统计24家主流物企该指标的均值为22.75%。华润万象生活向关联方提供服务获得收入为15.13亿元,占总收入的比例为37.68%,远高于行业均值。

增长潜力

华润万象生活目前在管面积135.85百万平方米,合约面积183.7百万平方米。合约面积/在管面积的比值为1.35,该比例的高低代表已签约未(wei)收费的面积,也就是短期内确定性的收入增长。24家上市物企该指标的算数平均值为1.69,华润万象生活低于行业均值。

分业态来看,住宅及非商业在管/合约面《mian》积分别为121.85/161.79百万平方米,该部分合管比为1.33;购物中心在管/合约面积分别为6.91/12.07百万平方米,该部分合管比为1.75;写字楼在管/合约面积分别为7.09/9.9百万平方米,合管比为1.4。以【yi】商管见长的华润万象目前购物中心的合管比最高。

公司目前在管项目中,第三方项目占比为27.7%,低于统计样本均值49.7%。

截至2021年6月,公司现金及现金等价物为124.57亿元,为未{wei}来收并购(gou)提供了可能性,远高于行业均值50.6亿元。

运营效率

半年报披露,公司现有2.68万人,以此测算人『ren』均管理面积约5.06千平方米,坪效(总营收/在【zai】管面积)为14.96万元/人,住宅物业收缴率为81%。


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